上海市松江區(qū)百鳥幼兒園物業(yè)管理需求

第一部分 幼兒園概況

一、 幼兒園簡介

上海市松江區(qū)百鳥幼兒園坐落于上海市松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)王家厙路751號，園所規(guī)模18班，是一所按照市05標準建設的公建配套幼兒園。幼兒園辦學規(guī)模與發(fā)展規(guī)模見下表：

幼兒園占地面積7742.90㎡，建筑面積5999.5㎡，綠化面積2710㎡，園所綠化率為34%。

二、建筑概況

幼兒園分別由一幢1-3層的綜合樓和門衛(wèi)室、設備房3幢建筑組成，有標準設置及相應數(shù)量的教學、教學輔助用房，如教室18套、辦公室9間、多功能室1間、會議室1間、工會室1間、公共衛(wèi)生間4套、專用活動室6間、消毒間5間、倉庫1間、檔案室1間、門衛(wèi)室1間、消防控制室1間、水泵房1間、高壓電房1間；內設食堂、升降餐梯1部。

第二部分 幼兒園后勤管理的具體需求

一、幼兒園的安全和護衛(wèi)工作

1、保障校園用電安全，有專人管理，能及時處理各種問題。

2、針對校園內各類設施定期進行安全檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，并做好記錄工作。

3、其他影響校園安全的各類隱患的排查工作，發(fā)現(xiàn)隱患應立即報告幼兒園相關人員，并配合幼兒園及時處理安全隱患。

二、幼兒園的保潔和清洗服務

1、物業(yè)管理方應制定詳細的保潔和清洗方案。

2、保潔和清洗應包括地面（PVC卷材地板、復合地板、防腐木地面等）、墻壁、辦公家具（辦公用櫥柜、桌椅等）有關設施、設備的表面清潔、擦拭。

3、保潔的范圍及指定區(qū)域應包括以下內容：所有公共區(qū)域的保潔；校長室、教師辦公室、會議室、教工餐廳、多功能活動室及其他指定的專用教室的保潔；園內道路、操場、戶外運動器械的保潔。

4、對室內公共區(qū)域及指定區(qū)域辦公家具（包括復合地板確保每學期上光、打蠟一次；PVC卷材地板應保證按照不同需要定期清潔、上光打蠟；對皮具家具應至少保證每月一次清潔、上光打蠟；）門窗、玻璃、墻面等保潔做到清潔、不留死角；保持洗手間內無水積、無污跡、無異味。

5、對幼兒園內大樓外墻的清洗應保證每一年一次，清洗工作須納入物業(yè)管理方管理職責；對幼兒園內的外立面玻璃應保證每年4次，并有專業(yè)清潔隊伍承擔清潔任務，清洗工作須納入物業(yè)管理方管理職責。

6、在確保物業(yè)方人身安全的情況下，協(xié)助校方日常的文件、設備器械等的搬運、移動任務。

7、對有關水箱、凈水系統(tǒng)及其他用水設施的清洗納入物業(yè)管理方職責。

8、對于幼兒園開放任務所需的教室、會議室、活動室使用之前，使用間隔過程中的保潔工作應做到即時清潔、清理、保潔人員及時到位、高效迅速。保證各室持續(xù)整潔及正常使用。

9、對幼兒園各辦公區(qū)域內的保潔工作應于幼兒園正常上班時間之前全部完成，并實行嚴格的進出制度及監(jiān)督制度。

10、對幼兒園垃圾的清運應確保定時、定點在指定區(qū)域集中收集，全部袋裝化處理并制定嚴格的垃圾清運時間表。應確保在每日正常工作時間開始之前清運完畢一次。所有垃圾集中收集完畢后必須捆扎牢固，嚴禁跑、滴、漏。嚴禁在上放學高峰時間集中清運、裝卸垃圾。對垃圾的集中處理應符合國家及地方法律法規(guī)規(guī)定。

11、防治病蟲害工作，做好幼兒園內病蟲害防治，消滅四害等工作。定期噴灑除蟲藥物，放置滅蠅籠，捕鼠貼等，在流行病多發(fā)期幫助幼兒園醫(yī)務室進行教室內的消毒工作。

12、保潔人員還要負責開水箱的開關工作并在上班前為行政辦公室與教師辦公室提供開水。

三、幼兒園綠化、美化工作的要求

1、含綠化養(yǎng)護費，物業(yè)公司承包戶外綠化養(yǎng)護。由物業(yè)公司根據(jù)園方需要定期對校園內綠化的養(yǎng)護、修剪、施肥、雜草清除工作，做到綠化區(qū)域內無垃圾雜物的堆積。

2、對幼兒園大型活動及重大節(jié)日的校園布置及花卉擺放工作。

3、對綠化、苗木、盆花的養(yǎng)護應由專業(yè)養(yǎng)護工進行，保證綠化、苗木、盆花的正常生長。同時此項工作納入物業(yè)管理方管理職責。

四、幼兒園內各類設施設備的維修與保養(yǎng)

1、對相關水電、專業(yè)設備、低壓配電等設備的維護人員應具備相關專業(yè)資質。

2、含配電房高低壓設備檢查，對有關電力等設備（包括高壓配電室、各類電箱）防塵清潔，日常值班，制定嚴格的準入制度，并填好日志。

3、含電梯設備檢查，對幼兒園內的升降餐梯設備由特種行業(yè)持證管理人員進行日常檢查，并做好記錄工作，納入物業(yè)管理方管理職責。

4、對大樓內有關燈具故障的及時發(fā)現(xiàn)，及時更換。總務處接到維修單后，核實維修情況告知維修工或有教師直接告知，根據(jù)輕重緩急安排維修計劃，落實措施。日間接到報修15分鐘到現(xiàn)場，一般維修1小時內完成，緊急維修隨叫隨到，特殊維修可與幼兒園協(xié)商解決。

5、對幼兒園內水電設施、室外游樂設施等，進行巡查維護與日常管理，并做好記錄。

6、對幼兒園內雨水排放系統(tǒng)作出預案，防止幼兒園內因暴雨等因素產生嚴重積水的情況以及污水管道堵塞。

7、定期對幼兒園內各樓層教室、專用教室和辦公室的電器用品的使用情況，如有小型故障應及時幫助解決，如遇到無法解決的應及時以書面材料告知幼兒園信息管理部門。

8、熟悉幼兒園各樓層電力總閘、電路分線、保險絲、電表、空調和消防設備的所在位置，并熟悉緊急開關的操作程序。備足各種配件、以備緊急情況發(fā)生應急之用。定期檢查各樓層、注意電線等設備設施有否損壞，同時記錄需要修理的電燈之線路，并及時修理，保證電的正常供應。如發(fā)生停電應立即搶修、保證正常教學供電。

9、幼兒園大型活動時，物業(yè)方應該提供相關技術人員提前介入，及時、準確的完成會前，會中、會后的設備正常使用需求，并適時作好設備正常維護、保養(yǎng)工作。如遇臨時、緊急會議的召開，物業(yè)方應具備足夠的應急反應能力，確保會議的順利進行。

10、對供水設施的養(yǎng)護，校園內供水線路及各類用水設備（如：戲水池、開水箱等）的日常檢查、維修與管理。

11、節(jié)能綠色校園，幫助幼兒園做好節(jié)能減排工作。

12、校園內所有指定區(qū)域的弱電工管理要求：熟悉幼兒園網絡結構圖及各樓弱電箱位置、幼兒園網絡中心機房、多功能、錄播室、會議室等場所的功能定位，并熟悉多功能、錄播室、會議室等的基本音像、攝錄系統(tǒng)的操作程序及操作流程。要隨時進行設備的調試與維護，以備緊急會務活動的使用。要保證幼兒園多功能、會議室、錄播室的音響話筒的正常使用。

13、校園內所有指定區(qū)域的綜合維修管理要求。

14、對于幼兒園內日常維修項目的耗材、維修備件一次百元以下由物業(yè)服務單位承擔，以用戶填的保修單張數(shù)計算，一張算一次。（同一設備的部件不重復計算，不同設備的部件不得合并計算）每月不超過1000元。

15、維修驗收程序：

1）維修人員在完成維修任務后，請報告人簽字，并注明完成的時間。

2）維修工作沒有到位或不能達到要求的，應重新維修；如有客觀困難的，應向報告人進行解釋，取得諒解。

3）物業(yè)維修部門應按周整理好維修單并作出必要記錄，供幼兒園分管領導檢查、分析幼兒園財產使用情況和維修情況。

五、其他需求

1、幼兒園開課，參觀，活動，會議等，需要按園方要求布置和擺放桌椅等內容。

2、開學前分發(fā)教學用具，資料等，以及送教學用具，資料等到指定地點等內容。

3、此外，物業(yè)公司應考慮到幼兒園每年有寒假、暑假兩個假期。物業(yè)公司因針對幼兒園的這一特殊性安排寒、暑假期間（包括放假前和開學前）的工作計劃。如：

1）學期結束后，師生離校以后對校園，教室，辦公區(qū)的整體清潔；

2）開學前的清潔工作；

3）假期內水電設施的維護保養(yǎng)、維修工作。

4、幼兒園建議物業(yè)人員結構、數(shù)量配置

人員安排: 總人數(shù)不少于5.5人，分別為項目經理_0.5_人，保潔員_3_名，戶外綠化養(yǎng)護和外場保潔人員_1_名，水電維修工_1_名。

]中國采 招網（bidcenter.com.cn）

5、由于園內綠化未進行整體改造，暑假中園內雜草生長較快，開學前需進行除草保潔，提供除草保潔方案，確保幼兒園正常開園。

六、物業(yè)管理方式

1、中標單位根據(jù)《中華人民共和國合同法》、新頒布實施的《物業(yè)管理條例》以及國家、省、市的有關法律、法規(guī)與業(yè)主方簽訂物業(yè)服務合同，對物業(yè)服務項目進行統(tǒng)一管理、專業(yè)服務、自負盈虧。在物業(yè)服務期間內非經業(yè)主方同意，不得整體轉包物業(yè)服務內容和職責義務。

2、中標單位的報價應為提供規(guī)定的全部管理服務所產生的人工費及酬金（包括但不限于中標單位委派人員工資或酬金、高溫費、加班工資、工作餐、社會統(tǒng)籌保險金、保潔物料、維修工具和辦公設備、蟲害控制、公司管理酬金、稅金及因聘用此類人員發(fā)生的其它一切費用，包括隨時能與有關負責人聯(lián)系的手機等通訊費用）的閉口價。

3、中標單位應嚴格按照投標書和委托服務合同的約定進行物業(yè)服務，如達不到規(guī)定要求，管理維護水平下降，多次投訴或出現(xiàn)重大管理失誤等，或因管理服務不當造成業(yè)主方經濟損失的，業(yè)主方有權提出警告要求整改或賠償損失。經兩次警告仍無改進的，業(yè)主方有權終止委托管理合同，責任由中標單位負責。

4、中標單位應每月向業(yè)主提交物業(yè)服務人員的考勤情況表（以雙方確定的工作崗位排班表為基礎進行考勤），由業(yè)主進行審核，如無故缺勤無故每月累計達到十五天以上的（以每人8小時為基礎計一天，如多人缺勤，應累積計算），業(yè)主將按中標書及合同相應的條款中的計算口徑，在每季度付款時扣除超過十五天以外的相應的費用（包括人員工資、繳金及其它費用）。安排員工休年假，不列入上述的缺勤考核，但事先應報業(yè)主方備案。

5、業(yè)主將每季度對物業(yè)管理進行考核，考核不合格者可終止委托管理合同。

6、物業(yè)服務單位在聘用、任命、調整、替換有關主要物業(yè)管理服務人員之前應征得業(yè)主方同意，業(yè)主方同時享有對有關物業(yè)管理服務人員指定調整、調換、替換的權利。物業(yè)服務單位投報中設置的崗位、職責等內容經業(yè)主方核準確認后在物業(yè)管理服務期內不作變動，如需改動的，應經業(yè)主方認可。物業(yè)服務單位自行承擔任何少報、漏報而帶來的經營風險。

7、投標單位必須提供與原前期物業(yè)平穩(wěn)交接的方案，業(yè)主方有權要求中標方接收原物業(yè)工作人員。

8、投標單位應認真踏勘現(xiàn)場，熟悉幼兒園現(xiàn)場及周圍地形，交通道路等情況，以獲得一切可能影響投標報價的直接資料。招標單位將一律視為已確認所有現(xiàn)場條件和預計到了可能發(fā)生的異常情況。投標單位中標后，不得以不了解或不完全了解現(xiàn)場為由而提出額外費用，對有關這一類的要求，招標單位將不予考慮。

9、投標單位為本項目配備的物業(yè)服務總負責人與各專業(yè)管理、技術負責人須承擔過類似規(guī)模的物業(yè)管理的同類職位。特殊崗位的工作人員應具備相應的上崗證書。

10、本次報價采用包干制固定金額報價，報價不包含對外分包項目需支付的費用，應同時報出完成物業(yè)管理服務的價格，其報價中應包含《物業(yè)管理招標要求》的全部內容及耗材、稅金一切費用，且報價即為將來簽訂合同的價格。

11、本合同在履行期間遇物業(yè)服務區(qū)域發(fā)生變化，致使合同無法繼續(xù)履行，中標企業(yè)需原則同意終止合同，雙方應本著友好協(xié)商的原則，妥善協(xié)商、解決相應事宜。

上述僅為本項目主要任務、要求或標準，不能理解為完整、詳細的全部工作。投標人應根據(jù)自己的管理經驗，結合本項目實際情況，并考慮服務期內政策性調整、人工工資、福利、物價浮動等因素，提出詳細的投標報價表和完整的管理方案進行投標。

七、物業(yè)管理費的支付

按標準考核合格后，每季度支付一次。

八、物業(yè)管理合同期限

本次物業(yè)管理服務合同期限為2023年9月1日至2025年8月31日。

上述僅為本項目主要任務、要求或標準，不能理解為完整、詳細的全部工作。投標人應根據(jù)自己的管理經驗，結合本項目實際情況，并考慮服務期內政策性調整、人工工資、福利、物價浮動等因素，提出詳細的投標報價表和完整的管理方案進行投標。

九、采購人對投標人的考核要求內容

（1）物業(yè)管理服務考核表

根據(jù)物業(yè)服務內容制定本考核辦法，總分為100分；對物業(yè)的考核基準分為85分，考核結果不滿基準分每下降一分，甲方可扣減乙方當季度管理酬金0.5%。當考核分數(shù)很高而對某一具體問題反映強烈時，應根據(jù)問題性質酌情扣分。考核滿85分為合格，不滿一季一考核，如連續(xù)二次考核不合格的，業(yè)主方有權終止服務合同。

上海市松江區(qū)百鳥幼兒園 2023年8月9日